横浜港・本牧ふ頭へのアクセスが優れる好立地。2025年度 横浜環状南線の開通により全国配送を見越した物流適地に。

Landport横浜福浦が建つのは八景島シーパラダイスと水路を隔てた北側。建物の2階にあるカフェテリアからは海を望むことができる臨海部で、横浜港（本牧ふ頭）から約17ｋｍというアクセス性に優れているものの物流施設が乱立していないエリアです。

「横浜港周辺の物流地帯といえば川崎市の東扇島エリアが有名ですが、本牧ふ頭ICから東扇島ICまでと、幸浦ICまでの距離と移動時間を比較すれば距離にして3.2キロ、移動時間にして高速利用で4分程度の違いしかないと考えています。さらに本牧ふ頭ICから本物件までの高速道路の混雑は東扇島周辺の混雑に比べて少ない印象をもっており、横浜港へのアクセス利便性が高いエリアであると考えています。さらに、現在、横浜環状南線（釜利谷JCT〜戸塚IC）と横浜湘南道路（栄IC/JCT（仮称）〜藤沢IC）の開通工事が進んでおります。開通により圏央道を利用した関東広域配送も見込めるエリアとなり、今後物流適地として栄えていくエリアだと考えております」（桑原氏）

倉庫人材集めやすい「駅近物件」

また、自動車だけではなく鉄道での利便性が高いのも「Landport横浜福浦」の立地特性の1つ。最寄りの金沢シーサイドライン・市大医学部駅からは徒歩で約5分です。
「近年は労働力の確保に気をつかわれるお客様が増えていますので、駅近物件であることは大きな強みと考えています。また前述の通り、福浦には物流施設が乱立していないことから雇用の取り合いも起きにくいとも考えています」（山崎）

最寄りの市大医学部駅までは金沢八景駅から11分、新杉田駅から16分。新杉田駅は、横浜駅の東京寄りの隣駅、東神奈川駅よりも1日当たりの乗降者数が多い駅。さらに、金沢区福浦エリアは3km圏内の労働者人口も7万人超とされているエリアなので、倉庫内人材の雇用にも有利といえます。

マルチ型物件ではレアな天井高と床耐荷重

「Landport横浜福浦」の近隣には自動車工場があり、重量のある部品の保管にも対応できるよう床耐荷重は2.0 t/㎡に設計。 「1階のみ2.0 t/㎡という倉庫は存在しますが、1,2階ともに2.0 t/㎡としている物件は希少性があると考えております。機械部品や飲料など、重量のある荷物を多く扱う場合でも効率的にお使いいただけます」（山下）
また梁下有効高は1階6.5m、2階8.0m。1,5mネステナー利用で4段積、2階では1.8mネステナー利用時でも4段積が可能です。「横浜港周辺の倉庫会社様の自社保有倉庫では、梁下が高い倉庫が数多くございます。そのため、荷物の高積みによる保管面積の有効活用ニーズがあると予測し、『Landport横浜福浦』ではそのようなニーズにこたえられる施設設計といたしました。単純計算で33％保管効率がアップするため、保管経費削減に寄与できると考えております」（山下）

入居時のオフィス周りのいろいろをお手伝いする「選べるサービス」

引っ越しが単なる家財道具の移動だけではなく、インフラや役所関係の届け出から諸々の手続きを伴うように、倉庫へのテナント入居の際には物流、運送に関わる部分以外においてもさまざまな準備が必要です。
「こうした入居時の細々した手配や業務に役立つソリューションなど、入居時にご利用いただけるサービスとして『Landport横浜福浦』では『選べるサービス』をご用意しました」（桑原）
「選べるサービス」はLandport横浜福浦限定のテナント入居者限定のサービスで、業務開始に必要な「LAN・Wi-Fiアクセスポイント敷設工事」、「電源増設工事」、「防犯カメラ設置」、「オフィス家具設置」「営業許可申請」などを野村不動産側で準備するサービス。倉庫の移転・新設するにあたり副次的でありながら必須となる手続きや工事の手間をお手伝いするサービスです。「物流機器レンタルサービスでは、マテハン機器やロボットのレンタルから導入の支援を行います。これを利用することで、波動に合わせた機器の導入や、試用期間としてご利用いただくことで、機器導入の一助にしていただけると考えております」（桑原）
「さらに、バース予約システム『MOVO Berth（ムーボバース）』や、倉庫作業の見える化『Beacapp Here（ビーキャップヒア）』も選べるサービスにてご選択頂けます。これらはトラックドライバー様、庫内就業者の労働時間短縮に寄与する為、24年問題の解決に直結する有用なサービスですが、導入に際しての基本料金・工事料金等の一時金が発生する為、テナント各社様には導入に際しては一定のハードルがございました。今回は、MOVO Berthに関しても、Beacapp Hereに関しても、サービスを選択頂いた場合には、それぞれ、導入の一時金と5年間の利用料について、野村不動産側で負担させて頂くことで、導入前にROIを気にせず、安心してお試し頂くことが可能になるものと考えております」(桑原) Beacapp Hereはスタッフの位置情報を把握するとともに、その情報を元に自動フォークリフトをコントロールして事故回避をするなど、空間のモニタリングを行うDXソリューション。
「温湿度をモニタリングすることも出来るので、荷物に合った温湿度に保たれているかなどのデータ収集が可能となるので、湿度による段ボール箱の劣化を回避したり、適温での保存が必要な食品の管理にもご活用いただけます。また、真夏に倉庫作業員の熱射病を予防するための室温モニターとしてのご利用も可能と考えています」

空室リスクも回避できる「共同営業パートナー制度」

倉庫の機能やスペックをどれだけ強化していっても、どうしても発生してしまうのが空室リスク。需要や季節による変動は生まれてしまいますし、特に入居直後すぐには荷主が集まらないこともあります。一般的に、空室リスクについてデベロッパー側が関与することはありませんが、Landport横浜福浦ではリスク低減のためのプランとして「共同営業パートナー制度」をスタートしました。
「例えば3PL業者が入居した場合、見込んだ荷主が集まらなくても家賃は発生してしまいます。このリスクを避けるために入居を断念されるお客様もいらっしゃるので、ご希望のお客様については、入居後一定の期間をパートナー期間とさせていただき、期間中は段階的な賃料設定として、利用されたスペースのみの家賃をお支払い頂くプランです。また、お客様と一緒に野村不動産も荷主を探す営業活動を行う『共同営業』を行い、営業活動の負担を軽減します」（山崎）
これまでも野村不動産では入居テナントの募集のために内覧会の開催、野村不動産の営業担当者による訪問営業、物流専門メディアでの広告、自社メールマガジンでの広告などを行ってきました。すでにテスト的に始めているケースでは、これらに加えて電車の中吊りやラジオでの広告、Web広告なども実施しているとのことです。

「新しいチャンネルでの広告により、これまでのメーカー、元請けなどの荷主のほか、EC関連の荷主からの問い合わせも増え、手応えを感じています」（山崎）

効率的な保管を可能とする天井高と重量物にも耐える耐荷重の高い床という珍しいスペックに加え、DXソリューションの提供や立ち上げへのサポートなどきめ細やかなサービス。さらには、テナントとの共同営業や大胆な料金設定など、新しい試みも詰まった『Landport横浜福浦』。どのように活用されるのか、楽しみな拠点といえそうです。